方正东亚-东兴99号佳源威尼斯维莱特宫项目贷款集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.15分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。融资主体评分为3.33分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为已经拿到预售许可证或者已经完工，房地产项目所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为6.1分，还款来源有一定保障。
        抵质押措施：第1抵押物为在建工程，抵押物金额为6.2亿元，抵押物所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区，地理位置比较一般。第2抵押物为已建成的房产，抵押物金额为2.9亿元，抵押物所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为4.66分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率很高。担保措施的评分为1.32分，担保措施比较不足。
        考虑到政府的隐性担保，综合来看，该产品的最终风险评分为6.15分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.85 分； >=300万：5.75分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.15，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.85，收益适中，可以购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.75，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

融资方：泰兴广源
佳源国际控股有限公司由佳源集团将原江苏区域房产项目打包分拆上市而成立，于2016年3月8日在香港联交所主板正式挂牌上市，股份代码02768・HK，旗下控股近20家房产开发子公司，在江苏省各大城市共有近20个物业开发项目同时在建，截止2016年6月30日，公司总资产近160亿，净资产为23.57亿元，资产负债率为75.27%。且公司正在筹划发行美元债。此外，2016年8月成功列入恒生综合指数成份股之一，公司经营较稳健，可持续发展能力强。

还款来源：

资金投向:
      信托资金用于向泰兴市广源房地产开发有限公司（或简称“泰兴广源”）发放信托贷款，最终用于佳源威尼斯维莱特宫项目的开发建设。
第一还款来源：房产销售收入
标的项目区位简介
      项目位于江苏省泰兴市市区中心位置，贯通城市南北的主干道――鼓楼北路正居项目之中，距泰兴核心商业中心近1.2公里，规划中的鼓楼北路连本案与老城区，可方便到达市区各处区位条件良好，交通便捷，优越的区位价值使得本项目成为集居住、商务、休闲、教育等多种功能为一体的具有浓郁意大利风情的高尚居住小区。
      本项目五证齐全，规划总用地面积81700.5平方米，绿地率30%，容积率2.2，建筑密度20%，规划总建筑面积21.02万平方米，其中地下建筑面积4.47万平方米(含地下车位895个)，地上总建筑面积16.55万平方米，由15幢高层住宅组成，高层住宅面积约16.29万方。项目预计总销售额约12.4亿，项目预计总成本为9.67亿，预计所得税税前利润总额约1.8亿。