方正东亚-东兴88号玉龙瑞峰信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

5.56分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。处于实际控制地位的母公司净资产较低，资产负债率很高，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为1.34分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为5.52分，还款来源存在一定的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为18亿元，抵押物所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为6.25分，抵质押物基本充足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为5.56分，风险评级为风险较高。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.86 分； >=300万：5.86分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为5.56，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.86，收益适中，可以购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.86，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

融资方：玉龙瑞峰
丽江玉龙瑞峰生态文体园投资有限公司成立于2009年，注册资本12000万元，属于金马源集团下的项目公司，现公司专项运作丽江雪山圣水度假公园项目。根据2016年5月报表显示，总资产8.7亿元，负债7.6亿元，净资产1.1亿元，资产负债率87%。因项目处于开发建设阶段，尚未产生销售收入。

还款来源：

资金投向:
      信托资金中的5880万元用于收购丽江玉龙瑞峰生态文体园投资有限公司（或简称“玉龙瑞峰”）49%的股权，其余部分注入资本公积，用于丽江雪山圣水度假公园项目的建设。
第一还款来源：丽江雪山圣水度假公园项目的销售收入
      丽江雪山圣水度假公园项目的销售收入及自营收入作为第一还款源，其中，项目销售部分预计从2016年第四季度末开始，至2020年销售完成。以酒店区地下水街单价1.5万元/平方米，商业街2万元/平方米，客栈1.2万元/平方米为基础测算，截止2018年末，信托期内销售部分可实现收入34.9亿元；项目自营部分为长期收入，测算信托期内可实现自营收入3.78亿。合计预计实现销售收入约39亿。
      在整个物业类型中（包括地上部分和地下部分），估计商业单价2万元/平方米，客栈单价1.2万元/平方米，预计产生销售收入34.8亿元，如果折价70%，即商业价格为1. 4万元/平方米，完成销售50%，同时客栈折价70%，即客栈价格为0.84万元/平方米，完成销售50%，则可实现销售收入11.6亿元，即可完全覆盖信托本息。从压力测试的结果看，本项目的抗风险能力较强。

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
玉龙瑞峰以其持有的位于丽江市玉龙县白沙古镇旁870777.4平方米土地提供抵押。
第一质押物:融资方股权质押
受托人持有标的公司49%的股权，剩余股权质押至受托人，派专人任公司执行董事，监管公司所有章证。

担保措施：

第一担保方：实际控制人保证担保
      金马源集团实际控制人周一平夫妇提供连带责任保证担保。
第二担保方：母公司-金马源集团担保
      云南金马源房地产开发（集团）有限公司成立于1997年4月，经过十余年的发展，现已经成为以地产开发为主业，并涉足生物工程、商业贸易和资本运作等领域的大型企业集团公司，目前已成功的开发房地产项目竣工建筑面积达100多万平方米，积累了较雄厚的资产实力。
      截止2016年5月，金马源集团总资产29.78亿，所有者权益为3.16亿元。资产负债率为89.37%，为往来公司及子公司往来款较多所致，造成资产负债率偏高，实际属行业正常水平。随着名下项目进入全面销售，集团盈利能力将有较大提升空间，对债务的偿还的有较强保障能力。