XX信托-河北宝能中心集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.76分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。处于实际控制地位的母公司净资产一般，资产负债率较低，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为5.59分，实力一般。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为省会城市城区，地理位置比较好。还款来源评分为6.04分，还款来源有一定保障。
        抵质押措施：第1抵押物为在建工程，抵押物金额为7亿元，抵押物所在地为省会城市城区，地理位置比较好。抵质押措施的评分为8.54分，抵质押物非常充足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为6.76分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：6.26 分； >=300万：6.06分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.76，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为6.26，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为6.06，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：河北宝能地产有限公司

还款来源：

资金投向:
      用于项目公司位于石家庄市正定新区的宝能中心项目的开发建设。
第一还款来源：房地产销售收入
项目介绍
      宝能中心项目位于正定新区湖南西大道与新城大道东北角，位于正定新区地铁1号线行政中心站点（连接主城区、高新区与正定新区的主要对外交通枢纽和城市重要功能节点），目前该线路已在建阶段，预计2017年7月全线通车。项目紧邻政府大楼、会展中心及核心地标，毗邻中心公园，紧邻滹沱河，周边景观资源丰富，是绝佳的商住区域，地理位置优越，区域商务价值较高。
      项目总用地面积为109,175.8平方米，使用面积64,055.93平方米，土地用途为商业金融用地，项目一期四证齐全。项目包含5栋高层公寓、2栋办公写字楼、商业步行街2层裙楼及配套商业街区组成，建筑业态涵盖居住、办公、商业。项目总建筑面积为352,439.26平方米，其中商业面积24,095.04平方米，地上建筑面积288,110.99平方米，地下建筑面积64,328.27平方米，容积率4.5。
      项目的总投约14亿元，净利润为3.5亿元。项目土地成本低，利润率高，按建筑面积计算，楼面价约255.36元/平米；按可售面积计算，楼面价约312.97元/平米，占总成本的6%。项目的主要成本为建安成本，约占70%。项目存续期间（2016/6/30-2018/6/30）在不计算1.68亿股东借款的前提下，现金流对本息的覆盖倍数为1.13，信托计划的本息安全性较高。

抵质押措施：

第一抵押物：在建工程抵押
阶段性补充抵押物：本项目在建工程（除6、7号楼已预售）、深圳太古城7套房产放款前抵押给我司；本项目剩余在建工程随建安进度按季抵押于我司，直至抵质率达低于50%。合同约定“石正新国用（2015）第000004号”地块上后续在建工程要全部根据施工进度按季度陆续追加抵押。抵押物价值须经抵押权人认可方可，项目存续过程中，抵押人可根据实际情况进行解押销售，但是在抵押率高于50%的情况下缴纳保证金或追加双方认可的抵押物，确保：当前动态抵押率不变或追加的抵押物价值=被解押的抵押物价值。

担保措施：

第一担保方：实际控制人担保
第二担保方：实际控制人担保
本项目担保方为宝能地产股份有限公司及实际控制人姚振华。宝能地产股份有限公司实力较强，操盘能力强，主体评级AA。姚振华作为宝能系的实际控制人，控股或参股数家上市公司，包括万科A（000002.SZ）、华侨城A(000069.SZ)、中炬高新（600872.SH）、邵能股份(000601.SZ)、合肥百货（000417.SZ）、南宁百货(600712.SH)、中国金洋(01282.HK)、南玻A(000012.SZ)等，姚振华同时也是保险公司“前海人寿”及“前海财险”的实际控制人，年保费数百亿，担保实力雄厚。