中江信托-金鹤186号杭州绿城西溪世纪广场资产收益权投资集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

7.92分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较低

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率适中。融资主体评分为3.1分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为省会城市城区，地理位置比较好。还款来源评分为6.04分，还款来源有一定保障。
        抵质押措施：第1抵押物为在建工程，抵押物金额为14亿元，抵押物所在地为省会城市城区，地理位置比较好。抵质押措施的评分为9分，抵质押物非常充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率较低。担保措施的评分为0.22分，担保措施比较不足。
        考虑到政府的隐性担保，综合来看，该产品的最终风险评分为7.92分，风险评级为风险较低。

风险调整后的收益评分：

<300万：7.92 分； >=300万：7.72分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为7.92，风险较低，适合风险偏好较低的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为7.92，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为7.72，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：浙江爱茵霍芬置业有限公司
“浙江爱茵霍芬置业有限公司”：是经由杭州市对外贸易经济合作局杭外经贸外促许[2012]36 号文件批准设立，由浙江省人民政府于2012 年12 月3 日颁发批准号商外资浙府资杭字（2012）08729 号《中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书》，系由浙江亿科智能科技有限公司和爱茵霍芬投资国际有限公司共同出资组建的有限责任公司（台港澳与境内合资），成立于2012 年12 月5 日。
爱茵霍芬2013 年至2015 年及2016 年3 月总资产分别为9.08 亿元、9.24 亿元、14.78 亿元和15.01 亿元，净资产分别为7.4 亿元、7.36 亿元、7.18 亿元、7.06 亿元资产负债率分别为18%、20%、51%和53%。

还款来源：

资金投向:
      用于杭州绿城西溪世纪广场二期项目开发及调整融资人债务结构。
第一还款来源：绿城西溪世纪广场公寓式写字楼、商业写字楼、沿街店铺及地下车位的销售收入
项目简介
      “项目位置”：绿城西溪世纪广场位于杭州西湖区，与主城以及西溪湿地无缝连接，距离西湖直线距离约6 公里，距离市中心武林广场直线距离约7.6 公里。项目位于杭州市政府着力打造的城西商业核心区，周边是政府规划的高端居住生活区，杭州市排名第一的学军中学离项目直线距离仅200 米。
      项目总投入：预计15 亿，已投入11.3 亿元。项目四证齐全，一期已主体结顶，2015 年9月开始预售，预售面积9.55 万平米，已销售约3.92 万平方米，销售金额5.88 亿元；二期桩基已完成，本月中旬开工建设，可售面积约6.63 万平米，今年年底开始预售，按保守均价1.5 万元/平方米计算，未来可回笼资金18.39 亿元，还款来源充足。
      项目在2015 年9 月开盘之时就创造了杭州写字楼销售的冠军，当月销售109 套。绿城品牌及管理团队的输入使项目的附加值得到大大的提升，大量客户都是绿城集团的忠实业主。

抵质押措施：

第一抵押物:在建工程抵押
绿城西溪世纪广场在建工程抵押，预评估价值约14 亿元。
第一质押物：股权质押
母公司亿科智能99%股权，剩余1%股权质押及对项目公司58%股权质押

担保措施：

第一家担保方：江西德鑫实业集团有限公司
      江西德鑫实业集团有限公司、公司实际控制人肖火根及其配偶、子女提供连带责任保证担保及融资企业法定代表人肖瑞华及配偶进行连带责任保证担保。
      “江西德鑫实业集团有限公司”：（前身江西德鑫投资有限公司）创建于2005 年2 月，营业执照上统一社会信用代码：91360121769792166B。法定代表人肖火根，注册资本金6600万元，肖火根占股93.7%，钟爱英占股6.3%。经营范围:房地产开发，国内贸易，实业投资（国家有专项规定的除外）。
      担保人2013 年至2016 年5 月经营状况较好，销售额逐年增加（16 年只截至5 月）。就整体而言，其资产规模逐年扩大，总资产由12873 万元增加至31798 万元，增幅147.01%；所有者权益由11829 万元增加至18290 万元，增幅54.62%。担保人13 年、14 年、15 年、16 年5 月负债总额分别为2956 万元、6274 万元、10082万元、13509 万元，资产负债率分别为22.96%、37.43%、46.01%、42.48%，负债总额保持较低的水平。