中信信诚-济南泺文路旧城改造项目2号专项资产管理计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.53分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。处于实际控制地位的母公司净资产较低，资产负债率很高，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为1.82分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为土地款支付未完成，房地产项目所在地为省会城市城区，地理位置比较好。第2还款来源为房地产销售收入，还款金额比较充足，目前进展为主体工程施工已完成，房地产项目所在地为省会城市城区，地理位置比较好。还款来源评分为8.37分，还款来源非常有保障。
        抵质押措施：第1质押物为其他质押物。抵质押措施的评分为4.64分，抵质押物不够充足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为6.53分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：4.53 分； >=300万：4.33分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.53，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为4.53，收益适中，可以购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为4.33，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

融资方：万江置业
公司成立于2010年12月3日，是钱江实业集团专为泺文路地下、地上项目设立的运作平台。公司实际控制人为黄国华，总经理和副总经理分别为陈琳与刘小明，与钱江实业和黄国华为一致行动人。2014年更名为山东万江置业有限公司，股权结构变为：江苏钱江实业集团占51%，陈琳占30%，刘小明占19%。
截至2014年8月底，万江置业公司总资产约1.29亿元，净资产约625万元元，总负债约1.23亿元。万江置业作为钱江实业下属的项目公司，公司业务简单明确，以开发泺文路地下商业工程等项目为主业。

还款来源：

资金投向:
      用于发放股东借款为泺文路西地块旧城改造项目支付土地熟化款;
第一还款来源：泺文路地下人防商业街项目
      本项目“中凡•时尚前线”规划于泺文路地下，坐拥泉城路核心商圈，无缝对接泉城广场及银座地下商城，于泺文路地下打造集购物、餐饮、休闲娱乐于一体的一站式时尚商业步行街。
第二还款来源：土地熟化金返还
      万江置业取得土地熟化人资格并拆迁完成后，该块土地进入招拍挂阶段，万江置业需缴纳97652万元土地出让金(即土地熟化金)该金额包含之前缴纳的30%保证金(29296万元)将在土地出让金缴纳的1个月后由政府向万江置业返还。
      由于该地块所处位置特殊，位于济南市中心核心区域，故拆迁工作将会得到各方面的大力支持。根据项目方预测，拆迁熟化工作将在两年内全部完成，届时该土地即可进入招拍挂阶段。
      万江置业在缴纳土地出让金后的一个月后即可得到约2.93亿元的土地熟化金返还，故本资管计划两年后到期时，将有这笔土地熟化金作为补充还款来源。
第三还款来源：济南鲁鼎国际广场
      我司已与山东鲁鼎置业合作共同设立中信信诚•济南鲁鼎国际广场系列专项资产管理计划，该项目已于2014年9月13日正式预售，目前整体运转较好，且销售回款均由我司监控。我部拟将该项目之销售回款纳入本资管计划补充还款来源。
项目工程进度
      济南鲁鼎国际广场B1地块结构工程已施工至21层；B-2A地块结构已封顶，内部空调安装设备已进场；B-2B地块主体结构施工至18层；C地块主体结构已完成，安装工程及装饰工程总体已完成85%，预计11月份可全部完工。证照办理方面，B-1及C地块已取得预售许可证。B-2地块取得部分商业预售许可证。
      鲁鼎国际广场已于2014年9月13日开盘预售，目前在售部分为C座公寓与商业、及D座住宅，项目总体销售情况良好，截止2014年11月7日，已经实现合同销售额0.84亿，0.38亿。两年内，鲁鼎国际广场总销售回款预计约8.67亿元。扣除需偿还我司剩余的优先级投资本息2.56亿元，后续工程投入约1.00亿。尚余约5.0亿元可作为本计划的补充还款来源。

抵质押措施：

我司控制万江置业及泽润物业的100%股权
第一抵押物：商铺租赁权抵押
商铺租赁权经评估价值为8.04亿，本金抵押率37.3%

担保措施：

第一担保方：钱江实业集团
钱江实业集团拥有房地产开发二级资质，钱江实业集团成立于2006年，主要业务范围均在江苏和山东两地，实际控制人黄国华创业于张家港。截至2014年6月，钱江实业集团的总资产约为17.17亿。
截至2013年12月31日，钱江实业总资产16.15亿，总负债12.54亿元，资产负债率77.6%。当前，钱江实业集团主要收入来源为由公司开发的在售项目，按以往销售进度预测，未来三年内将共有约22亿的销售回款流入。
第二担保方：实际控制人黄国华提供无限连带责任担保