中信信诚-上海新大陆虹桥紫藤华庭专项资产管理计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

7.51分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较低

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。融资主体评分为0.56分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为土地款已支付，四证尚未齐全，房地产项目所在地为北上广深城区，地理位置非常好。还款来源评分为5.99分，还款来源存在一定的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为8.7亿元，抵押物所在地为北上广深城区，地理位置非常好。抵质押措施的评分为9分，抵质押物非常充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率很高。担保措施的评分为2.21分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为7.51分，风险评级为风险较低。

风险调整后的收益评分：

<300万：6.01 分； >=300万：5.81分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为7.51，风险较低，适合风险偏好较低的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为6.01，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.81，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

融资方：上海新大陆
      上海新大陆体育中心有限公司（以下简称：上海新大陆）注册地为上海市闵行区吴中路1888号，成立于1994年12月，注册资本：2,507万元。
      上海新大陆于2013年调整经营方向，致使2013年前后资产负债结构发生了较大的调整。截至2015年9月30日公司的资产总额约为2.8亿元。2015年9月末存货约1亿元，其中包含支付土地变性价款4,500万元（不包含向原股东购买股权获取该地块所支付的对价）、前期工程款126万元以及资本化银行委托贷款利息4500万元。截止2015年9月，上海新大陆其他应收款总金额为1.77亿元，主要为支付给新大陆原股东及现股东的费用支出。
      上海新大陆2014年之前的营业收入主要来源于高尔夫球场收入。由于项目开发筹备期间高尔夫球场业务缩减，以及南京银行借款产生的利息费用，导致14年至15年营业收入下降及净利润亏损。

还款来源：

资金投向:
      首笔 2.95 亿元资金用于偿还上海新大陆已有借款 2.5 亿及剩余 0.45 亿元用于虹桥紫藤华庭项目的开发建设；第二笔 1.05亿元资金在我司成为项目地块唯一抵押权人且上海新大陆已就标的项目取得施工许可证后发放，并用于上海新大陆开发的虹桥紫藤华庭项目的后续开发建设及中信信诚认可的其他用途。
第一还款来源：项目销售回款
标的地块交易背景
      原股东计划将第二块土地一同转性后整体进行房地产开发，由于原股东资金并不充裕，且当时房地产市场情况不及预期，因此第二块土地到2014年才由新股东介入并完成转性工作。;根据沪闵规土（2014）出让合同第39号及相关缴款收据，上海新大陆已缴全土地出让金4151.3万元。地块方正，场地平整，基础设施已达到七通一平。
      目前，该项目已经取得国有土地使用证及建设用地规划许可证，预计12月份及2016年3月份可以分别取得建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证。
      虹桥紫藤华庭项目共分为三种住宅类型销售，其中复式及平层住宅均价按照5.3万/平方米测算销售，公寓住宅均价按照5万/平方米测算，其中刚需性质的公寓住宅户均面积较小，销售总面积8211.95平方米，总销售价款4.1亿元。复式住宅与平层住宅户均面积较大，其中复式总售价约3亿元，平层总售价约1.4亿元。
      本项目车位按照20万元/个进行销售，预计总销售价格约为2520万元。
      虹桥紫藤华庭项目建设装修及相关税费等总投资约3.8亿元，其中建设成本约1.8亿元，相关税费及财务费用共计约2亿元

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
上海新大陆以其开发的“虹桥紫藤华庭”项目的土地抵押。抵押物经戴德梁行评估共计8.7亿元人民币，资管计划成立时本息抵押率为33.95%，第二期资管计划成立后本息抵押率为49.31%；
第一质押物：股权质押
上海新大陆股东德班机械、珈田科技各100%股权转让至我司，并办理股权转让手续，上海新大陆100%股权质押至我司指定委托贷款银行。

担保措施：

第一家担保方：珈田科技 珈田智能科技（上海）有限公司（简称“珈田科技”）成立于2014年12月17日，注册资本1,000万元。
第二担保方：凤台县德班机械制造有限公司
凤台县德班机械制造有限公司成立于2015年9月7日，注册资本2000万元。
实际控制人连带责任担保
上海新大陆股东凤台县德班机械制造有限公司（简称德班机械）及其实际控制人李俊报、上海新大陆股东珈田智能科技（上海）有限公司及其实际控制人行上为本资管计划提供连带责任担保；