中信信诚-德合系列济南立天唐人项目优先级专项资管计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

5.3分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很低。处于实际控制地位的母公司净资产较低，资产负债率很高，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为3.78分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为土地款支付未完成，房地产项目所在地为省会城市城区，地理位置比较好。还款来源评分为4.61分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为13.2785亿元，抵押物所在地为省会城市城区，地理位置比较好。抵质押措施的评分为6.28分，抵质押物基本充足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为5.3分，风险评级为风险较高。

风险调整后的收益评分：

<300万：5 分； >=300万：5分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为5.3，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.0，收益适中，可以购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.0，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

融资方：上海立天唐人投资集团公司
是上海立天唐人设立的项目公司，截至2015年5月底，公司资产总额35170.33万元，其中负债总额4,424.49万元，所有者权益30745.83万元。资产负债率为12.58%；资产负债率较低。

还款来源：

资金投向:
      资金主要用于南北康项目的前期土地整理，和拍得土地后的土地款支付（立天唐人集团已累计投入10亿元）
第一还款来源：项目的销售收入和资金回笼安排
      济南唐人中心首期项目位于济南市市中区南部，二环南路与济南南城高速之间，东至103省道，西至山前路（规划路）、北至北康路（规划路）及北康北路、南至规划路。本期为A3-A7地块根据济南立截至报告日止，累计已经支付的土地款及税费为59,011.42万元，其中：上海立天唐人集团直接支付的土地熟化金2.5亿元，2015年1月济南立天唐人支付土地款28,700万元，支付契税5,311.42万元。
      天唐人项目的销售收入和资金回笼安排，可实现的净现金保障倍数为3.17倍。

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
项目公司取得项目土地使用权后将其持有的项目土地使用权及在建工程作为抵押物为本项目提供抵押担保。

担保措施：

第一担保方：母公司-上海立天唐人担保
      上海立天唐人投资集团有限公司于2010年3月8日，注册资本90,000万元人民币，法定代表人童云峰，上海立天唐人投资集团有限公司是一家专业的商业地产投资运营商，秉承“加速商业繁荣，共建绿色城市”的投资理念，目前集团下辖11家项目开发公司，主营业务以城市综合体、商业广场为主，兼顾高端住宅、星级酒店、公寓式酒店等多种物业开发。
      截至2014年底，公司资产总额1,058,409.60万元，流动资产为857,316.40万元，非流动资产为201,093.20万元，流动资产和非流动资产占比分别为81%和19%。主要流动资产为其他应收款65,173.54万元、存货722，222.04万元，这两项占流动资产的92%。主要非流动资产是投资性房地产180,186.7万元，占非流动资产的89%。
第二担保方：实际控制人担保
      济南立天唐人置业实际控制人童云峰提供无限连带责任担保