方正东亚-东兴58号海宁东方都市项目贷款集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

5.55分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很低。处于实际控制地位的母公司净资产适中，资产负债率较高，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为4.34分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为已经拿到预售许可证或者已经完工，房地产项目所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为6.1分，还款来源有一定保障。
        抵质押措施：第1抵押物为在建工程，抵押物金额为9.5亿元，抵押物所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为6.2分，抵质押物基本充足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为5.55分，风险评级为风险较高。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.05 分； >=300万：4.55分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为5.55，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.05，收益适中，可以购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为4.55，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

融资方：海宁市佳源鸿翔房地产开发有限公司
海宁市佳源鸿翔房地产开发有限公司成立于2013年5月，注册资本5100万元人民币，当前股东为海宁市佳源房地产开发有限公司80%（系佳源集团的全资子公司），鸿翔房地产有限责任公司20%（系佳源集团体系外合作小股东，当地房企龙头）。海宁东方都市是其所开发的第一个楼盘，也是目前在开发的唯一一个项目，为佳源集团统一管理，章程规定的有权机构为股东会。

还款来源：

资金投向:
      对海宁市佳源鸿翔房地产开发有限公司发放贷款，资金全部用于“海宁东方都市二期项目”的建设。
第一还款来源：海宁东方都市项目整体销售收入
      项目一期共推出12#-15#楼，共4栋房屋，共计604套房源。截止2015年8月已基本售罄，均价8000元/平方米。项目二期的在7月份已取得预售证，首推房源在8月份开始销售，且销售价格将逐步提升。
      项目盈亏平衡点分析：项目的总投为21.87亿，销售额为34.07亿。若不考虑地下车位以及储藏室的销售，在销售价格为8500元/平方米的情况下，销售出25.7万方的住宅即可实现盈亏平衡（占住宅总面积的81.6%）；考虑到商业单方价值较高，整体均价在8967元，则预计整体销售到24.4万方可实现盈亏平衡（73%）；如销售出全部商品房，住宅销售单价可下降至6252元/平方米，商业销售单价下降至13239元/平方米，即可实现盈亏平衡。从压力测试的结果来看，本项目抗风险的能力较强。

抵质押措施：

第一抵押物：土地及在建工程抵押
该项目抵押物价值合计92000万元，抵押率控制在50%以内，综合抵押率较低。

担保措施：

第一担保方：融资方母公司-浙江佳源房地产集团有限公司担保
浙江佳源房地产集团是一家以房地产开发为核心、以规划设计、工程建设、楼宇智能、房产测绘、房产中介、物业服务、广告策划、商业管理、酒店管理等为配套的一体化产业集团。集团由九十年代初成立的嘉兴足佳房地产开发有限公司逐步发展而来，法人沈玉兴为集团实际控股人，拥有国家开发一级资质，下辖成员单位三十余家，在岗员工达 2000余人。其自2009年入围中国房地产百强企业后，连续6年入围中国房地产百强企业，2015年蝉联中国房地产开发企业50强排名44位。2014 年9月最新评选的品牌价值达41.88亿元。目前，集团公司总资产400亿，净资产110多亿，负债率70%。集团及下属子公司的40多个开发项目（主要分布在浙江嘉兴、海宁、桐乡、海盐、湖州、江苏南京、扬州、姜堰、泰兴、宿迁、上海、辽宁、湖南、安徽合肥等）中，2014年在建开发面积约700万方（凡是没有竣工的全部计算为在建项目，包含各个工程进度节点的工程量），2014年实现销售127亿元，2015年1-6月已实现销售71.23亿。
第二担保方：实际控制人担保
佳源集团法定代表人沈玉兴为集团实际控股人，佳源集团拥有国家开发一级资质，下辖成员单位三十余家，在岗员工达2000余人，实力较强。