长安信托-南京东泰股权投资集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

3.95分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险很高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很低。处于实际控制地位的母公司净资产较低，资产负债率适中，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为1.84分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为土地款支付未完成，房地产项目所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为4.07分，还款来源有较大的不确定性。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产适中，资产负债率适中。担保措施的评分为4.15分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为3.95分，风险评级为风险很高。

风险调整后的收益评分：

<300万：3.25 分； >=300万：2.75分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为3.95，风险很高，适合风险偏好很高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为3.25，收益较低；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为2.75，收益较低。

融资主体信息：

融资方：南京东泰房地产开发有限公司
南京东泰房地产开发有限公司成立于1992年10月20日，企业法人营业执照号：32012000034008，公司注册地：南京市六合区雄州镇东泰北村4幢01-05号，注册资金13465.625万元。企业类型为有限责任公司，主营业务为房地产开发，2014年净资产为4.43亿元，资产负债率为58%。

还款来源：

资金投向:
      信托资金与南京东泰共同出资设立项目公司，南京东泰出资2000万元。增资行为完成后，项目公司的注册资本金为3.4亿元，长安信托持有94.12%的股权，南京东泰持股5.88%。项目公司将获得的全部增资资金用于支付南京市六合区雄州街道桥西新区古尔兹二期地块（以下简称“古尔兹二期地块”）的剩余土地款及后续建设。
         第一还款来源为南京东泰偿还3.1亿元债务本息，资金最终来源于标的项目的销售收入
      根据项目销售回款归集方案 (南京东泰向长安信托提供细化到每个月度的销售计划，如果实际销售进度≥销售计划的，则前期回笼的销售回款允许南京东泰使用，金额不超过总可回笼资金的50%。剩余50%可回笼资金，按照每笔回笼的金额的50%归集到监管账户)。假设本信托计划于2015年4季度成立，则信托计划将于2017年4季度到期。根据上表预测，监管账户可在2017年4季度累计归集4.02亿元销售回款，能够覆盖3.2亿元本金。
第二还款来源：信托计划所持有的股权转让价款
      信托计划终止日前3个月长安信托向不特定第三方发出股权转让要约，南京丰盛控股享有优先受让权，信托计划终止日前5个工作日内如项目公司股权转让价格低于3.1亿元，南京丰盛控股有义务以不低于3.1亿元的价格向长安信托一次性支付股权转让价款。
项目概况
      建设地块坐落于江苏省南京市六合区雄州街道桥西新区，东至新景路，南至雄州东路，西至龙津南路，北至滨河路。
      2015年6月30日，南京东泰以6.2亿元价格竞得项目地块。2015年7月9日，南京东泰与南京市国土资源局六合分局签订《国有土地使用权出让合同》，并在2015年7月12日支付50%土地出让金，共计3.1亿元。剩余土地出让金支付时间如下：2015年10月9日之前，支付成交价款的20%，即1.24亿元；2016年1月7日之前，支付成交价款的30%，即1.86亿元。

抵质押措施：

股权质押
南京东泰与长安信托签订《股权质押合同》，以其持有的项目公司剩余股权为项目公司的债务偿付义务提供质押担保，实现长安信托对项目公司100%股权控制。

担保措施：

第一担保方：南京丰盛集团
      公司为一家多元化综合型产业控股集团，业务涉及公路及市政工程、地产、新能源、医疗器械、健康服务、生态农业、贸易矿产、海外投资等领域，下辖37家子公司，在册职工总数超过6000人
      2013-2015年6月末，南京丰盛集团合并总资产分别为213.21亿元、271.69亿元、288.96亿元及301.92亿元，合并总负债分别为141.14亿元、185.20亿元、199.31亿元及205.96亿元，资产负债率分别为66.2%、68.16% 、68.98%和68.22，基本保持稳定，位于行业平均水平。
      截至2015年6月末，公司负债总额205.96亿元，其中流动负债118.85亿元，流动负债占总负债比重57.71%。公司流动负债中包括9.37亿元预收款项和公司往来账款，且应付票据15.34亿元基本以保证金形式开具。因此，流动负债中需短期偿还的共计78.08亿元，其中短期借款58.97亿元，应付账款19.11亿元。需刚性偿还的为58.97亿元短期借款。南京丰盛集团2014年总收入129.01亿元。主营业务中收入占比较大的为贸易78.07亿元；建筑、节能与咨询服务44.46亿元。营业成本121.15亿元，主要包括贸易成本77.88亿元、建筑、节能及咨询服务成本39.58亿元。利润方面，具有较高利润率的建筑、节能及咨询服务业务贡献较大。
第二担保方：实际控制人担保
      南京东泰自然人股东冯志强及其夫人为项目公司的债务偿付义务提供连带责任保证担保。