四川信托-恒大地产济南绿洲集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

7.02分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较低

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。融资主体评分为1.15分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为已经拿到预售许可证或者已经完工，房地产项目所在地为省会城市城区，地理位置比较好。第2还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为省会城市城区，地理位置比较好。还款来源评分为9分，还款来源非常有保障。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为4.389亿元，抵押物所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。第2抵押物为土地，抵押物金额为3.17亿元，抵押物所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。第3抵押物为土地，抵押物金额为2.49亿元，抵押物所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为4.02分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产很高，资产负债率很高。第2家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率很高。担保措施的评分为4.41分，担保措施比较不足。
        考虑到政府的隐性担保，综合来看，该产品的最终风险评分为7.02分，风险评级为风险较低。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.82 分； >=300万：4.82分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为7.02，风险较低，适合风险偏好较低的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.82，收益适中，可以购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为4.82，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

借款人：绿洲置业简介
      公司成立于2010年，由济南恒大全资8.7亿元设立，为开发济南恒大绿洲项目的项目公司。
      截至2015年3月31日，公司总资产33.63亿元，其中存货20.5亿元，应收关联方往来10.6亿元；负债合计26.1亿元，其中短期负债和一年内到期的非流动负债合计14.3亿元，预收购房款4.6亿元；净资产7.5亿元，资产负债率77.70%。
      2011年-2015年3月，合计实现销售金额41.6亿元。

还款来源：

资金投向:
      向济南恒大绿洲置业有限公司（以下简称“绿洲置业”）发放贷款，资金用于山东济南“恒大绿洲”项目的开发建设。
   第一还款来源：济南恒大绿洲项目二期B地块（90%取得预售）
      二期B地块，使用权面积120677平方米，建筑面积453150平方米，可售面积453150平方米。截至2015年4月末，未售住宅商业面积3.5万方，未售车库4400个。预计可实现收入8.84亿元左右。
第二还款来源：济南恒大绿洲项目三期 C地块（四证基本齐全，部分取得预售）
      三期C地块，使用权面积199813平方米，建筑面积336141平方米，可售面积336141平方米。截至2015年4月末，可售未售住宅商业面积6.4万方，暂未预售的住宅面积11万方，车库1200个。预计可实现收入12.6亿元左右。

抵质押措施：

第一抵押物：土地及在建工程抵押
      （1）东营恒大华府置业有限公司以其持有的位于东营沂河路的国有建设用地使用权（土地证号：东（开）国用（2015）第001号，面积191995平方米，商住综合）提供抵押担保。抵押物估值43890.08万元。
      （2）东营御景置业有限公司以其持有的位于东营黄河路东的国有建设用地使用权（土地账号：东（开）国用（2014）第014号，面积138200平方米，住宅）提供抵押担保。抵押物估值31675.44万元。
      （3）东营御景置业有限公司以其持有的位于东营府前街的国有建设用地使用权（土地证号：东（开）国用（2014）第016号，面积86437.1平方米，商业）提供抵押担保。抵押物估值24850.67万元。
      抵押物总估值100416.19万元，以本次借款6亿元计算，抵押率59.75%。

担保措施：

第一担保人济南恒大简介
      公司成立于2008年，注册资本3.2亿元，连续四年在恒大地产国内地区公司综合排名第一，2014年济南公司合约销售金额106亿，约占恒大集团全年销售金额的十分之一。签约面积约140万平方米。
      济南恒大在建项目达到23个，其中2014年新开盘项目3个，在售项目达到20个；新开工项目6个，总开发在建面积达到675万平方米。公司目前在济南市有9个在建项目，分别是“恒大绿洲”、“恒大名都”、“恒大城”“恒大雅苑”、“恒大帝景”、“恒大翡翠华庭”、“恒大金碧新城”以及西客站“恒大世纪广场”、“恒大华府”项目。济南公司还在山东三线城市有在建项目11个，分别是莱芜、临沂、东营、泰安、潍坊、聊城、济宁、淄博。

第二担保人：恒大地产简介
      公司成立于1996年6月，注册资本25亿元，于2009年11月5日在香港联交所上市，位列2014年中国地产百强第五位；下属广州恒大足球队于2013年11月夺得亚洲足球俱乐部冠军联赛冠军（中国足球史上第一）。
      截至2014年12月31日，公司总资产4744.62亿元，总负债3620.84亿元，净资产1123.78亿元，资产负债率76.31%；2014年1-12月，公司实现收入1114亿元，实现利润180亿元。
建设项目简介
      项目位于济南长清大学科技园大学路6677号（大学路与凤凰路交叉口东北侧），毗邻大学城。
      项目占地1200余亩，总建筑面积180余万平米。首期开发约35万平方米，二期开发约39万平方米；拟建18-32层高层建筑，首期共11栋26个单元，二期共11栋26个单元，目前三期新开3栋共6个单元小户型。
      项目二期B地块四证齐全，共分11栋住宅和2处独立商业及车库，主体结构均已基本建成；块绝大部分楼栋已取得预售许可证（39.98万方），目前仅有5000方商业和部分车库未办理预售许可证。