中江信托-金马162号贵州瓮安城镇化建设集合信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

5.28分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较高

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较高，资产负债率很高。融资主体评分为3.41分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润适中。还款来源评分为3.46分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为3亿元，抵押物所在地为其他地区的县或县级市城区，地理位置不太好。抵质押措施的评分为4.48分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产较低，资产负债率很高。担保措施的评分为0.8分，担保措施比较不足。
        考虑到政府的隐性担保，综合来看，该产品的最终风险评分为5.28分，风险评级为风险较高。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.28 分； >=300万：5.28分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为5.28，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.28，收益适中，可以购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.28，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

融资人:兴瓮实业
公司成立于2014年8月，注册资本40亿元，是瓮安县政府全资子公司，主要负责瓮安县国有资产的经营管理。
截至2015年5月31日，公司总资产52.35亿元，净资产49.63亿元，资产负债率5.20%

还款来源：

资金投向:
      向贵州兴瓮实业有限责任公司（以下简称“兴瓮实业”）发放贷款，资金用于贵州省黔南州瓮安县返乡农民工创业园现代化标准厂房及基础设施建设工程。

         第一还款来源：项目的收入。总计实现现金收益35587.52万元
      （1）标准厂房出租面积为56748平方米，出租平均价格为120元/平方米/年；总计2480.97万元，办公楼出租面积为11850平方米，出租平均价格为200元/平方米/年；总计237万元，宿舍出租面积为56980平方米，出租平均价格为200元/平方米/年；总计113.96万元，食堂出租面积为1762平方米，出租平均价格为200元/平方米/年；总计35.24万元，展示中心出租面积为22254平方米，出租平均价格为200元/平方米/年。总计445万元，正常年租金收入为3312.25万元，实现净利润2587.52万元。
      （2）其中150000平米标准厂房出售收益33000万元（每平米2200元）。

建设项目简介
      瓮安经济开发区位于瓮安县银盏镇，距瓮安县城中心区约3公里，园区《规划》于2010年12月经省经信委批复，规划面积35.04平方公里，分为精细磷化工片区、基础磷化工区、综合配套服务区和轻工业园区。
      第一期：标准化厂房建筑面积为10万平方米，建设期1年，投资估算金额为1.73亿元，第二期：标准化厂房建筑面积为10万平方米，建设期为1年，投资估算金额为1.73亿元，；第三期：标准化厂房建筑面积为10万平方米，建设期为1年，投资估算金额为1.73。
      项目总投资额约5.19亿元，兴瓮实业自有资金投入1.6亿元，已超过总投资的30.83%。

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
兴瓮实业以其持有的土地提供抵押担保，抵押率不超过50%。
据中江信托资料显示，抵押土地的土地证号为：瓮国用（2014）第T01661号、第T01698号、第T01703号，使用面积总计为180373.8平方米，使用权类型为出让，地址为瓮安县经济开发区。

担保措施：

第一担保人：瓮安工投
公司成立于2011年4月，注册资本35140万元，隶属于瓮安县经济开发区管理委员会，主要负责瓮安县经济开发区的建设投资；已下设全资子公司1家，参股合作公司5家。
截至2015年6月30日，公司总资产22.76亿元，净资产3.94亿元，资产负债率82.69%；2015年1-6月，实现营业收入739.60万元。