方正东亚-东兴9号天下置业集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.77分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。融资主体评分为1.34分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为BT项目回购承诺，回购款金额比较充足，回购方为地方政府，当地政府一般预算财政收入较低。还款来源评分为4.78分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为10亿元，抵押物所在地为省会城市城区，地理位置比较好。抵质押措施的评分为8.39分，抵质押物非常充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率适中。担保措施的评分为0.48分，担保措施比较不足。
        考虑到政府的隐性担保，综合来看，该产品的最终风险评分为6.77分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：6.77 分； >=300万：6.77分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.77，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为6.77，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为6.77，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：天下城建湖北投资管理有限公司
公司成立于2011年，注册资本1000万元，主要负责“南湖驾校”建设.截止2013年6月融资主体的净资产为0.60亿元，资产负债率为74.16%。融资主体的实际控制人净资产为亿元，实际控制人夫妇提供担保。

还款来源：

资金投向:
      用于南湖驾校项目（现已正式定名为“缤购城”项目）的运作，其中，第一、二、三期信托资金中的51%用于向天下城建湖北投资管理有限公司（或简称“天下城建”、“项目公司”）增资，49%用于向天下城建提供股东借款。本次募集的信托资金中150万元用于受让武汉天下置业集团有限公司持有的150万元天下城建股权，剩余资金全部用于向天下城建提供股东借款。

第一还款来源为BT项目回购承诺
      项目公司与武昌区政府签订回购协议，预计面积10000平方米（以建成后实际面积为准），回购单价6300元每平方米.回购方为武昌区地方政府,当地政府2014年一般预算财政收入为65.7亿元。
项目开发进度预测
      本项目位于武汉市二环以内的多湖宜居新兴片区，发展前景良好。项目五证齐全。

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
本项目总规模不超过5亿元，分期发行，具体募集金额根据项目土地、在建工程或我司认可的其他抵押物的评估价值募集发放，抵押率不超过50%。

担保措施：

第一家担保方：天下置业集团
武汉天下置业集团有限公司是一家集房地产开发、销售、广告、影视文化、投资等业务的综合性集团公司。1998年10月，武汉天下咨询策划有限公司创立；截止2013年8月担保方的净资产为4.768亿元,资产负债率为59.83%。
项目公司法定代表人及其配偶提供连带责任保证担保