方正东亚-方兴104号湖州吴兴南太湖西山漾旅游综合开发项目集合资金信托计划（18个月）︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.42分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产适中，资产负债率适中。融资主体评分为6.71分，实力中等。
        还款来源：第1还款来源为经营性收入，还款方年销售收入较低，年利润较高。还款来源评分为4.48分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为6.4亿元，抵押物所在地为珠三角、长三角、北京乡镇，地理位置不太好。抵质押措施的评分为4.54分，抵质押物不够充足。
        考虑到政府的隐性担保，综合来看，该产品的最终风险评分为6.42分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.52 分； >=300万：5.02分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.42，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.52，收益适中，可以购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.02，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

融资方：湖州吴兴南太湖建设投资有限公司
      吴兴南太湖是由湖州市吴兴区国有资产投资控股有限责任公司出资组建的国有独资企业，是吴兴区重要的国有资产运营和基础设施投资建设主体。最新注册资本金6亿元，截止2013年12月，总资产规模达179亿元。
      吴兴南太湖已发行两期公司债券，总规模22亿元。其中，14年发行的12亿元公司债券，经大公国际资信评估有限公司综合评定，发行人的主体长期信用等级为AA，债券的信用等级为AA，评级较为稳定，企业资信状况良好.
      2011-2013年合并财务报表显示，企业资产规模保持稳定增长趋势，分别为125亿、147亿和179亿，净资产分别为65亿元、71亿元、74亿元，由于企业承担基础设施建设规模的扩大，导致近三年的负债率呈上升态势。总体来看，企业资产实力较为雄厚，财务状况良好。

还款来源：

资金投向:
信托资金用于受让湖州吴兴南太湖建设投资有限公司（或简称“吴兴南太湖”）因代建湖州西山漾旅游综合开发建设工程项目而形成的合同债权，最终用于西山漾旅游综合开发项目建设。

第一还款来源为经营性收入
2013年企业实现销售收入24.2亿元，主要为企业的代建项目收入，利润在10%左右，按照目前吴兴区政府工程进度来看，企业2016年自营收入预计能达到30亿元，另外吴兴区政府每年给借款企业及其子公司1亿元左右的财政补贴，该笔款项每年都较稳定，企业第一还款来源有保障。

抵质押措施：

第一抵押物：土地
吴兴南太湖建设投资有限公司名下出让土地抵押（湖土国用（2007）第16-21000号、湖土国用（2007）第16-21001号、湖土国用（2007）第21-21003号、湖土国用（2007）第21-21004号），抵押物经上海城市房地产估价有限公司口评价值65,020万元，本金抵押率49.22%。