方正东亚信托-东兴29号长沙华创国际广场贷款集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

7.99分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较低

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率适中。处于实际控制地位的母公司净资产较低，资产负债率适中，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为4.62分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额比较充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为省会城市城区，地理位置比较好。还款来源评分为6.69分，还款来源有一定保障。
        抵质押措施：第1抵押物为在建工程，抵押物金额为8.1亿元，抵押物所在地为省会城市城区，地理位置比较好。抵质押措施的评分为9分，抵质押物非常充足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为7.99分，风险评级为风险较低。

风险调整后的收益评分：

<300万：7.79 分； >=300万：7.49分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为7.99，风险较低，适合风险偏好较低的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为7.79，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为7.49，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资人：长沙华创简介
公司成立于2010年7月，注册资本2.15亿元，母公司为湖南华创，是为建设长沙华创国际广场而设立的项目公司。
截止2013年12月长沙华创的净资产为5.65亿元，资产负债率为51%。

还款来源：

资金投向:
      向长沙华创房地产开发有限公司（以下简称“长沙华创”）发放开发贷款，资金用于长沙华创国际广场的建设及装修。
建设项目简介
      项目位于长沙市芙蓉中路不开福寺路交汇的东北角，地处伍家岭核心商圈，紧靠地铁1号线不城际铁路的换乘站；周边有凯德广场、中百仓储、麦德龙、南国大武汉家装市场、南国西汇广场等配套。
      项目总建筑面积30万平方米，地上20万平方米，地下10万平方米，总投资16亿元。
      索菲特酒店、万达影院、奢侈品牌店、商业内街、地下超市（华润V+）、地下商业等已集体签约，地上总建筑面积20万平米，其中计划自持性物业约7万平方米，可售面积约13万平方米。预计可售写字楼119426.91平方米，1-2层商铺9779.24平方米，负1层商铺8000平方米。
      项目可销售收入达30亿元，加上自持价值约19亿元。整个综合体价值约49亿元
第一还款来源：“长沙华创国际广场”的销售收入
      项目可销售收入达30亿元，加上自持价值约19亿元。整个综合体价值约49亿元。

抵质押措施：

第一抵押物：在建工程抵押
长沙华创将位于长沙市开福区芙蓉中路的长沙国际广场的土地及在建工程抵押给方正东亚信托。根据国佳评估2014年3月10日给出的评估数据，在仅裙楼封顶的状态下，抵押物价值为18.9亿元，对于今年拟发放的7亿元贷款，抵押率37%，加上半年利息后，抵押率39.7%。待在建工程继续向上建设，在建工程的价值将逐步加大，预计10亿元的额度全部放完，抵押率能控制在40%之内。

担保措施：

第一担保方;融资公司母公司-湖南华创担保
      公司成立于1998年，是一家以商业地产投资为主，集商业、住宅地产开发、高端酒店投资、商业运营、建筑施工、装饰设计和物业管理为一体的综合性、跨区域的大型民营企业，目前累计开发总量200多万平方米。
      目前开发的项目有湖北襄樊市“财富中心广场”、湖北襄樊市“创富鑫城”、洛阳市老城区兴华街东侧改造项目、河南灵宝市“市中心商业区”、“保定华创国际广场”、河南三门峡市“华创国际广场”等众多项目。截止2013年，湖南华创净资产8.38亿元，资产负债率52.3%.

第二担保方;融资公司实际控制人担保
      湖南华创实际控制人金国庆，金赛华及其配偶提供个人连带责任保证担保。