民生信托-至信8号恒大上海公司御景半岛贷款信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.94分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很低。处于实际控制地位的母公司净资产较高，资产负债率较低，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为7.14分，实力较强。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额不够充足，目前进展为已经完工并已经开始销售，房地产项目所在地为珠三角、长三角地级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为8.02分，还款来源非常有保障。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为9.23亿元，抵押物所在地为珠三角、长三角、北京的县或县级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为4.61分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产很高，资产负债率很高。担保措施的评分为3.2分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为6.94分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：4.94 分； >=300万：3.94分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.94，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为4.94，收益适中，可以购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为3.94，收益较低，对收益要求不高者可以购买。

融资主体信息：

融资方：项目公司情况
衢州恒大盛建置业有限公司成立于2013 年3 月22 日，公司注册资本：5,000 万元人民币，恒大集团100%控股。公司注册资本：5,000 万元人民币

还款来源：

资金投向:
      恒大衢州御景半岛项目二期开发建设

第一还款来源：房产销售
      还款来源为目标项目衢州御景半岛的销售收入及恒大地产（恒大集团）其他经营性收入.
拟投项目-衢州恒大御景半岛项目：
      1、“衢州恒大御景半岛项目” 位于浙江省衢州市西区的核心地带，新老城区结合处,地块西至锦西大道，北至九华中大道，南至常山港，东至白云南大道，距老城区仅一桥之隔（衢江大桥）；
      2、衢州西区位于衢州西部，东临衢江，与老城区隔江相望，是集行政办公、文化教育、商贸金融、会展商务、休闲居住等功能为一体的衢州城市中心区；
      3、恒大御景半岛的产品定位为中端房地产市场的精装首改、首置房。业态分住宅以及配套商业设施，合理利用空间, 欧洲皇室的建筑风格。衢州恒大御景半岛项目二期主力户型为75-125平方米之间的中等户型，占比超过92%
      4、鉴于2014 年外围房地产形势，衢州恒大及时调整销售策略，降低售价，加快去化速度截至2014 年末，衢州恒大御景半岛项目一期去化率93%；二期共出售679 套，约7.58 万平方米，项目去化率41%，销售进度符合预期；2014 年衢州恒大御景半岛项目共出售住宅734套，衢州市市场占率9.58%；2014 年衢州市场销售总金额冠军；预计信托存续期间项目回款约10 亿元

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
本项目抵押物为恒大集团控股公司启东欢华置业有限公司、启东誉豪置业有限公司持有的位于启东市寅阳镇寅兴垦区东南侧12-1和13-1，5-2 三块国有土地使用权，总面积928.55亩，根据预评估价值92,340 万元。抵押物目前为“七通一平”净地。根据评估报告，本项目抵押物评估价值92340 万元，本金抵押率54.15%。

担保措施：

第一担保―恒大集团
      截至2014 年11 月末，恒大地产集团资产总额为569.76 亿元，净资产354.58 亿元，资产负债率38%。
      总体来看，恒大地产集团系为恒大地产境内业务运作平台和管理平台，旗下100%控股58家子公司，均为中国大陆的区域项目公司以及恒大的多元化产业（如足球、排球、文化产业等）等，公司治理结构清晰，组织架构完善，盈利能力较强，总体而言，公司具有较强担保能力。

第二担保方：恒大地产集团
      系为恒大地产境内业务运作平台和管理平台，旗下100%控股58家子公司，均为中国大陆的区域项目公司以及恒大的多元化产业（如足球、排球、文化产业等）等，公司治理结构清晰，组织架构完善，盈利能力较强。