中融信托-融瀚8号股权投资集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

7.78分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险较低

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很低。融资主体评分为0分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为BT项目回购承诺，回购款金额非常充足，回购方为地方政府，当地政府一般预算财政收入较低。还款来源评分为4.98分，还款来源有较大的不确定性。
        抵质押措施：第1抵押物为已建成的房产，抵押物金额为11.0452亿元，抵押物所在地为北上广深城区，地理位置非常好。抵质押措施的评分为9分，抵质押物非常充足。
        担保措施：第1家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产较低，资产负债率很高。第2家担保方为与融资主体及其母公司、实际控制人没有关联关系的公司，担保方净资产较低，资产负债率很高。担保措施的评分为4.34分，担保措施比较不足。
        考虑到政府的隐性担保，综合来看，该产品的最终风险评分为7.78分，风险评级为风险较低。

风险调整后的收益评分：

<300万：7.48 分； >=300万：7.28分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为7.78，风险较低，适合风险偏好较低的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为7.48，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为7.28，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资方：金仓房地产
金仓房地产成立于2010年2月24日，是为项目专门设立的项目公司，目前公司资产为2.7亿元，多为股东投入支付本项目地块拆迁款。直接股东为北京中石大鲲鹏新能源科技投资有限公司（持股70%）和杜南萍（系一致行动人），其控股股东为鼎轩基业、凯华汇瑞，实际控制人为钱万红先生。钱万红及其所带领的团队具有丰富的土地一级开发成功经验，完成运通人和良园一级开发工作、廊坊市安次区北史家务旧城改造一二级联动开发工作等项目。

还款来源：

资金投向:
      以股权受让和增资的形式向项目公司进行股权投资，受托人持有该公司90%股权，项目公司将资金用于目标项目北京市通州新城0202街区李庄村地块（本地块北侧为北京电影学院及人民大学预留用地）土地一级开发。

第一还款来源：政府支付代建费
      政府与金仓房地产签署委托开发协议，由金仓房地产负责开发整理，在符合挂牌条件后，交付给政府，待土地挂牌出让后，政府根据协议向金仓房地产返还一级开发资金及项目管理费用，根据已经审批的《实施方案审批表》，政府将至少返还15亿元。而返还的资金优先用于偿还信托计划优先级资金。
项目背景
      为改善村民居住条件与人居环境，加快通州新城建设进程，北京市土地整理储备中心通州分中心作为开发主体，委托永顺镇人民政府带资负责本项目通州区永顺镇0202街区李庄村地块土地一级开发事宜。金仓房地产作为受托人与李庄村村民委员会签订了《征地补偿安置协议》，以征用李庄村村民委员会所有的位于通州区永顺镇0202街区李庄村地块进行一级开发建设。

抵质押措施：

第一抵押物：房产抵押
土地一级开发由于土地使用权仍属于国家，因此无法如二级开发可以土地使用权抵押担保。但由于本项目中股东土地一级开发经验丰富，且资产状况较好，因此可以提供可优质售房产进行抵押，使得保障力度更强。
本项目抵押物为北京市中关村科技园区的成熟物业，评估价值为110452万元，抵押率低于50%，风险可控。该抵押物是西山汇商品房楼，西山汇项目是鼎轩基业近几年重点开发对象，是北京市和石景山区08年双重重点建设工程项目，截止2014年7月，西山汇项目实现收入21亿，盈利能力突出。

担保措施：

第一担保方―鼎轩基业
鼎轩基业成立于2003年6月，具有北京市建委核定并颁发的开发资质。至2013年12月31日，鼎轩基业总资产规模为11.25亿元，实现营业收入17.47亿元，净利润达2.85亿元。近三年鼎轩基业主要以经营西山汇产业园项目为主。就2013年而言，公司销售收入利润率在16.35%左右，净资产收益率高达116.31%，西山项目的盈利能力突出。

第二担保方―凯华汇瑞
凯华汇瑞成立于2002年5月15日，注册资本为2000万元。其中钱万红持股63.64%，钱万红的父亲钱福生持股36.36%。具有二级开发资质，主营业务为房地产开发。至今完成房地产二级开发面积约145万平米。