中信信托-融汇4号山西恒大华府贷款集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.24分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。处于实际控制地位的母公司净资产较高，资产负债率较低，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为7.18分，实力较强。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额比较充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为其他地区地级市城区，地理位置比较一般。还款来源评分为6.12分，还款来源有一定保障。
        抵质押措施：第1质押物为未上市公司股权，质押物金额为7.42亿元。抵质押措施的评分为1.6分，抵质押物不够充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产很高，资产负债率很高。第2家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率很高。担保措施的评分为3.2分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为6.24分，风险评级为风险适中。

风险调整后的收益评分：

<300万：5.24 分； >=300万：4.44分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.24，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.24，收益适中，可以购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为4.44，收益适中，可以购买。

融资主体信息：

融资人：临汾紫旌
公司成立于2007年4月，注册资本3000万元，实际控制人是恒大地产集团，主要负责开发建设临汾恒大华府项目。
截止2014年11月30日，公司总资产8.70亿元，净资产1.81亿元，资产负债率为79.20%；2013年实现主营业务收入8.35亿元。

还款来源：

资金投向:
向临汾市紫旌房地产开发有限公司（以下简称“临汾紫旌”）发放贷款，资金用于山西省临汾市市区南部“临汾恒大华府”项目的工程款支出及后续建设。

第一还款来源：“临汾恒大华府”的销售收入。
借款项目简介

      目地块位于临汾市市区南部，东临滨河南路，北临迎宾大道，西邻金都花园大酒店，南邻尧庙及华门旅游景区，至核心区CBD仅10分钟车程。
      项目整体占地面积约为201.4亩，规划总建筑面积约33万平米。项目以小高层为主，部分楼栋有底商，建成后小区住户将达到1698户，居住6000余人。总规划园林建筑面积59132平米（不含人工湖），绿化率38%，共13栋住宅楼、1栋综合楼、1栋恒大剧场、1所幼儿园、总建筑面积42.41万平方米。
      项目四证齐全，总投资为19.8亿，自有资金投入超过5.96亿元，占项目总投资30%以上。
      目前1~4、8~10号楼均已结构封顶，正在内部装修，5号楼进度为主体15层，11~13号楼正在基础施工阶段， 6~7号楼于2014年8月开工项目全体将于今年末竣工。
      目前剩余住宅可售面积约15.47万平米，商铺可售面积2.52万平米，可售车位2,038个，预计将于2016年全部售罄清盘。

抵质押措施：

第一质押物：股权质押
恒大地产集团有限公司（以下简称“恒大地产集团”）以其持有的太原名都房地产开发有限公司100%股权（对应股东出资额46110万元）提供第一顺位质押担保。
截至2014年11月末，公司股权价值约为7.42亿元。

担保措施：

第一担保人-恒大地产
公司成立于1996年6月，注册资本25亿元，于2009年11月5日在香港联交所上市，位列2013年中国地产百强第三位；下属广州恒大足球队于2013年11月夺得亚洲足球俱乐部冠军联赛冠军（中国足球史上第一）。
截至2014年6月30日，公司总资产4216.55亿元，总负债3237.70亿元，净资产978.85亿元，资产负债率76.79%；2014年1-6月，收入633.37亿元，税后利润94.95亿元。2014年1-10月合同销售额1072.9亿元，销售面积1498.9万平方米。