中信信诚-富兴地产朝阳项目专项资产管理计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

8.28分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险很低

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很低。处于实际控制地位的母公司净资产一般，资产负债率较低，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为5.14分，实力一般。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额比较充足，目前进展为土地款已支付，四证尚未齐全，房地产项目所在地为北上广深城区，地理位置非常好。还款来源评分为6.64分，还款来源有一定保障。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为14.2亿元，抵押物所在地为北上广深城区，地理位置非常好。抵质押措施的评分为9分，抵质押物非常充足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为8.28分，风险评级为风险很低。

风险调整后的收益评分：

<300万：8.08 分； >=300万：7.48分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为8.28，风险很低，适合风险偏好很低的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为8.08，收益很高，推荐购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为7.48，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资人：兴园置业
公司成立于2014年11月，注册资本2000万元，是富兴集团的子公司，主要负责北京市朝阳区项目的项目公司。

还款来源：

资金投向:
      向北京兴园置业发展有限公司（以下简称“兴园置业”）发放贷款，资金用于北京市朝阳区东坝南区项目的开发建设。

第一还款来源：建设项目的销售收入

      本项目第一还款来源为标的项目的销售收入，总销售收入22.7 亿元，本息保障率有2 倍。第二还款为富兴集团资金调剂，截至2014 年9 月底，公司资产总额144.83 亿元，所有者权益81.14 亿元，2013 年公司实现营业收入61.11 亿元。
项目介绍
      湖南富兴集团有限公司于2014 年11 月21 日通过公开招牌挂取得位于北京市朝阳区东坝南区，五环路七棵树以东、坝河以南，紧邻恒大、保利和首开、北京首城项目的项目地块，隶属于北京第四使馆区中，位置极佳，最终成交价位13.8 亿元，现场竞报自住型商品住房31000 平方米，自住型商品住房限价2.2 万元/平米，最大套型建筑面积不超过90 平米，刨去自住房部分，住宅部分楼面价为3.36 万元/平方米。与本项目地块相邻的恒大项目，2013 年11 月21 日，恒大以51.35 亿元、配建11.2 万平方米的自住房的代价进驻东坝，除去限价房和自住房部分，该地块总共20.84 万平方米的建筑面积还剩下不到8 万平方米，折合楼面地价超过了5 万元/平方米。
      该项目预计总投额19 亿元，自有资金投入7.5 亿元，拟申请不超过9 亿元融资，剩余资金通过销转投来实现。其中土地成本14.21 亿元，包含土地取得价和土地契税，建设成本2.27 亿，2016 年3 月31 日前项目开工，2016 年9 月30 日前取得预售许可证，2016 年12 月31 日前竣工验收。

抵质押措施：

第一抵押物：土地抵押
本项目净用地面积为2.25万平米，折合约33.82亩，设计总建筑面积为5.6万平米，按照成本单价2.5万元/平米测算，本项目土地成本（土地取得价和土地契税）为14.2亿，抵押率为48.5%。

担保措施：

第一担保人：富兴集团
      公司成立于1994年12月，注册资本1亿元，是一家以新兴产业为龙头，汽车服务为支柱，产业园区开发为主导，医药和公益服务为辅，科工贸协调发展的综合性大型民营企业集团；是湖南非上市民营企业前十名及湖南首家发行中小企业集合债的民营企业。
      截至2014年9月30日，公司总资产144.83亿元，净资产81.14亿元，资产负债率43.98%；2014年1-9月，公司实现营业收入58.20亿元,净利润7.54亿元；2011-2013年，公司经营净现金流分别为12.46亿元、3.49亿元和2.58亿元。
      根据公司提供的2014年11月末金融负债情况表显示，公司金融负债62.0016亿元，其中短期借款10.44亿元，为企业流动资金贷款；长期借款12.8616亿元；债券融资38.7亿元，占比62.42%。
      公司多次发行短期融资票据（1年期），记录如下：
      联合资信评估有限公司于2014年10月31日，对湖南富兴集团有限公司信用评级为：长期信用AA级，评级展望为稳定。
第二担保人：实际控制人担保
      公司实际控制人为易大盛，持有集团公司50.80%的股权，任湖南省第九届、第十届、第十一届人大代表。2013福布斯中国富豪榜，湖南富兴集团有限公司董事长兼总裁易大盛以36.6亿元资产上榜，位列第386名。