光大兴陇信托-深圳六约安居房项目集合资金信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

6.58分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险中等

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很高。处于实际控制地位的母公司净资产较低，资产负债率很高，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为0.88分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额非常充足，目前进展为四证齐全，已经开始施工，房地产项目所在地为北上广深城区，地理位置非常好。还款来源评分为8.2分，还款来源非常有保障。
        抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为14.13亿元，抵押物所在地为北上广深城区，地理位置非常好。抵质押措施的评分为7.94分，抵质押物比较充足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为6.58分，风险评级为风险适中。此产品交易结构较为复杂。

风险调整后的收益评分：

<300万：6.08 分； >=300万：5.88分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为6.58，风险适中，适合风险偏好中等的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为6.08，收益较高，值得购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.88，收益适中，交易结构较为复杂。

融资主体信息：

1.融资人深圳金骏达简介
      公司成立于2009年，注册资本2000万元，是深圳市六约安居房项目的项目公司深圳市正大国利投资有限公司（以下简称“正大国利”）的唯一股东，是伟康德集团的下属子公司。

2.正大国利简介
      公司成立于1999年，注册资本5000万元，是深圳金骏达的全资子公司。2012年，公司在深圳市土地房产交易中心挂牌转让取得龙岗区街道G07202-0078号宗地土地使用权，已付清土地出让金及税费，开发建设深圳市六约安居房项目。
      截至2014年9月30日，公司总资产172.8亿元，净资产26亿元，资产负债率84.95%。截止2014年8月31日，“阳光水景城”项目已实现销售额79.38亿元，未来住宅项目预计可实现销售收入约147亿元。
      有配偶的实际控制人个人提供担保。

还款来源：

第一还款来源：深圳市六约安居房项目的销售收入。

建设项目简介
      项目位于深圳市龙岗区横岗街道六约北片区，处于龙安路与振海路交汇处西侧，北临水官高速，西临深圳3号线六约站；已纳入2011年深圳市保障性住房建设计划，将提供2508套社会保障性住房。
      项目总占地面积为69,769.53平方米，规划建筑密度≤35%，容积率≤3.2，总建筑面积279,486.52平方米。其中：计容积率建筑面积为224,778.00平方米，包括：安居型商品房177,872.00平方米，商业11,200.00平方米，办公28,800.00平方米，社区公共管理用房5,390.00平方米；不计容积率面积55,687.32平方米，包括架空层2,492.00平方米、地下车库53,195.32平方米。
      项目拟新建20栋建筑，其中9栋高层住宅楼、4栋12层办公楼、2栋14层办公楼、2栋2层商铺、2栋4层办公楼、及3层幼儿园等建筑设施。
      项目四证齐全，已完成桩基施工工程，正在进行地下室工程施工，预计2015年9月封顶，2016年3月底竣工验收，最迟于2016年6月交付使用；工程建设期内优先推进安居房住宅的工程进度，预计2015年9月达到预售；2016年12月底，预计可实现销售回款27.31亿元。。

抵质押措施：

土地阶段性抵押
深圳金骏达以其持有的项目土地G07202-0078号宗地提供抵押担保，土地评估值为14.13亿元，以本次借款7亿元计算，抵押率49.54%。

担保措施：

担保人伟康德集团简介
      公司成立于2005年，是融资方的母公司，先后投资12亿元设立或参股了深圳市金骏达、深圳市伟康德科技、深圳市信利佳投资、深圳市伟康德物业管理、珠海市洲际航运等多家公司，业务涉及金融、贸易、房地产等行业，支柱业务是物业投资和自有物业租赁管理。
      公司自持深圳龙岗区丹竹头工业园（年收入973万元）、上雪科技园（年收入3740万元）以及罗湖区老地方酒店等物业（年收入5000万元）。
      截止到2014年9月30日，公司总资产21.51亿元。2011-2013年，公司主营业务收入保持在20亿以上。

融资方的实际控制人个人提供担保。