西部信托-南通五洲国际投资信托计划︱信托产品-信托易

测评报告
产品资料

风险评分：

8.42分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。

风险评级：

风险很低

说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险中等；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。

风险点评：

        融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率较高。处于实际控制地位的母公司净资产较低，资产负债率很高，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于实际控制地位的母公司评分为4.18分，实力较弱。
        还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额非常充足，目前进展为已经开始使用的成熟物业，房地产项目所在地为珠三角、长三角地级市城区，地理位置比较一般。第2还款来源为经营性收入，还款方年销售收入适中，年利润适中。还款来源评分为9分，还款来源非常有保障。
        抵质押措施：第1抵押物为已建成的房产，抵押物金额为5.833亿元，抵押物所在地为珠三角、长三角地级市城区，地理位置比较一般。抵质押措施的评分为9分，抵质押物非常充足。
        担保措施：第1家担保方为有直接或间接股权关联的公司，担保方净资产较低，资产负债率很高。担保措施的评分为2.21分，担保措施比较不足。
        综合来看，该产品的最终风险评分为8.42分，风险评级为风险很低。

风险调整后的收益评分：

<300万：8.02 分； >=300万：7.52分

说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。

投资建议：

该产品风险评分为8.42，风险很低，适合风险偏好很低的投资者。100-300万的份额经风险调整后的收益评分为8.02，收益很高，推荐购买；300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为7.52，收益较高，值得购买。

融资主体信息：

融资人-- 南通五洲
公司成立于2010年1月，注册资本8000万元，是五洲国际为开发建设“南通五洲国际广场”项目而成立的项目公司，具有房地产开发二级资质。
截至2014年3月31日，公司总资产18.61亿元，净资产6.20亿元，资产负债率66.68%；2014年1-3月，公司实现营业收入7.34亿元，净利润2.01亿元。

还款来源：

第一还款来源：南通市“五洲国际广场”项目的收入。
建设项目简介
       项目位于南通崇川区钟秀中路北，临近5A级濠河风景区，距南通火车站、宁通启高速、长江渡口10分钟车程，距兴东机场10公里区。项目总占地面积90656.65平方米，其中住宅占地面积35528.91平方米，商业占地面积55127.74平方米。规划总建筑面积达36万平方米，是集大型商业街、五星级酒店、顶级写字楼、高档住宅为一体的大型商业综合体，打造成南通城市中央商业地标。
       项目共建7栋楼，可销售面积10万平方米，地下车位35412平方米。项目总投资5.5亿元，南通五洲自有资金投入19250万元，占比35%，目前已投入4.5亿元（剩余资金来源为销售回笼款）。2-5#楼在2014年6月底竣工，1#、6#、7#楼在2014年12月底竣工，目前已销售5.7万平方米，销售金额6.1亿元。
       项目已主体完工正在进行内部装修和外部装饰阶段，预计销售回款近5.48亿元。

第二还款来源为经营性收入
       融资主体年销售收入为7.34亿元，年利润为2.01亿元。截至2014年3月31日，公司总资产18.61亿元，净资产6.20亿元，资产负债率66.68%；2014年1-3月，公司实现营业收入7.34亿元，净利润2.01亿元。

抵质押措施：

第一抵押物:商业房产抵押
南通五洲以其持有的南通五洲国际广场在建的63套商业房屋提供抵押担保。
抵押房产总面积50873平方米，评估价值5.833亿元（深圳世联土地房地产评估公司出具的SH[2014]021123号评估报告），以本次借款1.8亿元计算，抵押率30.86%。
无质押措施。

担保措施：

第一担保方-- 五洲国际
      公司位列2014年中国房地产百强第84位，是中国前三大物流产业园发展运营商，及长三角地区前三大综合体开发运营商，于2013年6月在港交所主板上市，股票代码：01369.HK。
      截止2014年6月30日，公司总资产167.40亿元，净资产42.91亿元，资产负债率为74.37%；2014年1-6月，营业收入25.08亿元，净利润4.99亿元。第二担保人--无锡五洲
      公司成立于2005年2月，注册资本1亿元，是五洲国际的全资子公司，地产开发二级资质，以开发、运营大型专业市场和城市（镇）综合体为主，总部设于香港和无锡，是中国第三大专业批发市场发展运营商及长三角地区十大多功能商业综合体发展商及运营商之一。
      截至2013年6月30日，公司总资产13.74亿元；2013年1-6月，实现营业收入504.37万元；2012年1-12月，公司收入22.53亿元，净利润12.62亿元。
      查询人行征信系统，截至2013年5月，公司对外借款余额为2.71亿元，为全资、控股或参股企业提供担保余额为8.54亿元；无不良信用记录，信用状况良好。第三担保方:实际控制人担保
       五洲国际董事长及实际控制人舒策城夫妇提供连带责任担保。